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Renato Deformes

Renato Deformes

Es muy grave el comportamiento que vienen mostrando, de un tiempo a esta parte, las empresas de servicios, en particular, Aguas andinas y Enel. En efecto, el increíble procedimiento lo inició Aguas andinas que, en poco tiempo, cerró, una tras otra sus oficinas comerciales a lo largo de los territorios atendidos por esta empresa, transfiriendo la responsabilidad de la recepción de los pagos a otras empresas cuyas funciones son, principalmente, las de recaudación.

Poco después y luego del cambio de propiedad de la distribuidora eléctrica Enel Distribución, esta empresa determinó dejar de recibir pagos con cheques u otros medios que no sean, exclusivamente, dinero en efectivo. Si esta medida no fuera poco, ha decidido también, ir cerrando sus oficinas de recepción de pagos limitando, una vez más a los grandes usuarios.

Es claramente notorio que las Comunidades de Edificios, sólo en la Región Metropolitana más de 18.000, son enormes consumidores tanto de agua potable como de electricidad y por lo tanto, las cuentas que deben pagar mensualmente estas organizaciones, son muy abultadas, llegando, en la mayoría de los casos, a sumar cantidades millonarias. Es así entonces que, como consecuencia de estas, en nuestra opinión, arbitrarias medidas, los riesgos para quienes debemos pagar las cuentas, comienzan a ser muy comprometedores a la vez que, el nivel de dificultad que ellas implican, dificultan, severamente, la posibilidad de los edificios de cumplir oportunamente con estos pagos.

Toda esta lamentable situación se ve profundamente aumentada debido a los niveles de control que deben manejar la Comunidades para un correcto flujo de sus recursos. En efecto, como medida normal de funcionamiento, los edificios no permiten, habitualmente, el uso de transferencias de dineros, esto porque ello puede llevar un riesgo de pérdida de control sobre los dineros que se paguen, de la misma forma, el PAC es un mecanismo que, en este tipo de cuentas es riesgoso, esto debido a que, dado el paulatino aumento de los niveles de la morosidad, no siempre es posible tener la certeza de que, en la fecha de vencimiento de estas cuentas, estén disponibles los fondos para pagarlas. Más grave es aún el problema para ese sinnúmero de comunidades que, debido a la morosidad, se manejan al filo de los plazos pagando sus cuentas al segundo mes.

Por último, ante la imposibilidad de disponer de una oficina para el pago de las cuentas referidas y, peor aún, no pudiendo hacerlo, cuando es posible sino en dinero efectivo, y de ello doy crédito por haber tenido que hacerlo así, en dinero efectivo, porque no me aceptaron cheque, tarjeta o similar, debiendo concurrir a una sucursal bancaria, retirar la suma de $ 2.100.505.- en dinero efectivo para ir, posteriormente, a pagarla a Enel, en la sucursal de Plaza Egaña y en donde la cajera me señaló que no veía el problema ya que iban administradoras con “mucha más plata y sin quejarse. Obviamente que esa funcionaria no dimensionó el enorme riesgo que significa realizar de esa forma ese tipo de gestión de pago.

Todo esto demuestra dos cosas, la primera, es que nuestras autoridades políticas tienen su visión colocada en otros puntos pero, en ningún caso, en las necesidades de la población. Es, a nuestro juicio, extremadamente lamentable que, empresas de origen extranjero (aguas Andinas de capitales españoles y Enel Distribución de capitales italianos), no tengan que cumplir ningún tipo de norma que facilite el pago de los servicios que prestan. Efectivamente, las enormes utilidades que reflejan sus balances, contrastan con estas medidas destinadas a disminuir sus costos por la vía de desvincular personal y cerrar oficinas, pero, en ningún caso, a otorgar facilidades a los usuarios que son, finalmente, la fuente de sus utilidades.

La otra cosa que queda demostrada con estas acciones, es la más absoluta inoperancia de las organizaciones gremiales que, en su esencia, debieran preocuparse por tratar de resolver este tipo de situaciones. Basta con leer la prensa o asistir a publicitados “seminarios” de dudosa calidad, en los que no se hace mención, ni una sola palabra, para abordar seriamente este problema. ¿La razón de ello? Pueden Uds. sacar sus propias conclusiones cuando, en estos seminarios u otras actividades, no se critica a estos actores del mercado, pero sí se encuentran marcando presencia, precisamente, ante un segmento de enorme importancia para ellos, las comunidades de edificios y sus administradores.

Hace ya mucho tiempo que los administradores de edificios en nuestro país, se encuentran en un estado de abandono creciente, sin embargo, las responsabilidades siempre deben ser compartidas, si bien las organizaciones gremiales están dormidas, no es menos cierto que sus bases, no les exigen cuenta, no del tipo económico, sino cuentas de la gestión realizada.

Debemos iniciar una fuerte campaña para reposicionar a las organizaciones gremiales, exigiéndoles, principalmente, fortalecer la gestión del administrador mediante el trabajo para un reconocimiento público a nivel nacional y así, permitir que se nos respete, incluso en este tipo de situaciones como las comentadas de las distribuidoras de agua y electricidad ya mencionadas.

 

 

 

Con gran sorpresa hemos podido apreciar cómo, empresas que hasta hace muy poco tiempo tenían como único objetivo el prestar servicios de procesamiento de datos a los Administradores, hoy están desarrollando un vuelco en su modelo de negocio, orientándolo a una forma diferente de generar rentabilidad.

En efecto, con la irrupción desenfrenada de un nuevo actor en este mercado de las plataformas para generar y operar los gastos comunes en las comunidades de edificios, se ha producido un enorme revuelo entre los diferentes competidores debido, especialmente, a los diferentes frentes de acción que este nuevo actor está ofreciendo.

Si bien es cierto, las diferentes plataformas dedicadas a ofrecer servicios de soporte tecnológico para el manejo de los gastos comunes tienen en común ser servicios que operan mediante el arriendo de sus softwares, es decir el usuario jamás será propietario de nada, y además ser, finalmente, depositarios absolutos de las bases de datos de sus clientes sin asumir ningún tipo de responsabilidad sobre los millones de datos que pueden llegar a manejar, tienen además, la facultad de que, el contratar sus servicios mantiene al cliente cautivo y cancelando la mensualidad, en tanto se mantenga arrendando su producto.

Sin embargo, estas plataformas tienen además en común, el agravante para el administrador, que por cada nueva comunidad que ingresa a su cartera de trabajo, significará un nuevo desembolso mensual que irá incrementando el arriendo mensual que ya cancela a ese proveedor.

Pero quizás lo más grave de esta nueva competencia tecnológica, reside en que, frente al afán de captar el mayor número de clientes para su modelo de negocio, estos softwares o plataformas, ya no están dirigidos a los Administradores, precisamente por el enorme costo mensual que les significa el incremento de sus carteras al tener que pagar los arriendos mensuales, sino, están dirigidas a las Comunidades como cliente final, de manera de permitir un agobiante acoso al Administrador a través de la exposición excesiva a partir de la información entregada en la web que, en muchas oportunidades, no está completa u ofrece una visión sesgada de la realidad con datos en proceso e incompletos de la Comunidad, todo esto mediante el expediente de señalarlo como “transparencia”.

Realidades como esta, quedan claramente establecidas en una nota publicada en Linkedin por uno de estos actores y quien se denomina experto de esa empresa en este tema sin señalar su nombre, empresa que además, se denomina pionera en incorporar software de administración, en circunstancias de que los pioneros en ese tema tienen ya 25 y 15 años operando en este mercado y no son, precisamente, esa firma.

Pero yendo al fondo de la nota, este experto  señala por ejemplo que “los vecinos que hoy viven en edificios, verán modificada sustancialmente la forma de relacionarse con el Administrador debido a la digitalización de las comunicaciones”.

Entre estas ventajas señala, por ejemplo que la implementación de plataformas digitales hará que la relación e interacción entre copropietarios sea mas simple y directa ya que estarán interconectados. Al respecto, ¿recuerdan Uds. señores administradores esas comunicaciones con diatribas a nuestra gestión y a nuestras decisiones como cortar la luz por deuda, distribuidas mediante correos electrónicos masivos al interior de las comunidades? No sé si se estará refiriendo a este tipo de interconección que por lo demás, ha demostrado ser tremendamente dañina.

Luego manifiesta ¿Se imagina toda una Comunidad negociando directamente con proveedores para lograr beneficios? Lograrían, según el experto, grandes beneficios económicos…entonces, para qué está el Administrador.

También indica, claramente, que las nuevas plataformas irán en beneficio de las Comunidades y nuevamente preguntamos, ¿Dónde queda el Administrador? Por último señala que con el empleo de estas plataformas, se tendrá como resultado el que muchas de las actividades que emplean a funcionarios que trabajan al interior de las Comunidades, se externalizarán o bien se automatizarán lo que implicara reducción de costos por una disminución del personal.

Resulta lamentable y preocupante como, de una forma silenciosa pero muy sistemática, estas empresas que sustentan las nuevas plataformas para operar los gastos comunes en las comunidades, están monopolizando el mercado realizando cursos para Administradores de Edificios, para Mayordomos, etc, con lo que se va cerrando un círculo que, finalmente, nos llevará a descubrir, más temprano que tarde, que estas plataformas serán no sólo operadores de gastos comunes, sino propietarios de toda la información de los cientos de miles de personas que viven al interior de las Comunidades.

La información es poderFrancis Bacon, Londres 1561 - 1626

En efecto, el sólo nombre me lleva la memoria a épocas terribles en que la humanidad observó, incrédula, como la segregación era aplicada para preservar  la pureza de la especie.  Frente a ello el mundo reaccionó jurando que no volvería a suceder… Y está sucediendo…

En muchos países y ahora en el nuestro, estamos asistiendo a la más tremenda forma de rentabilizar una inversión habitacional, a costa de llevar la calidad de vida de los beneficiarios,  a su más mínima expresión. Es así como, por ejemplo, en estas torres de la Comuna de Estación Central,

1)      No existen estacionamientos suficientes para residentes y, por supuesto, mucho menos para sus visitas, requisito insoslayable en cualquier edificación y en cualquier Comuna, claro, con la excepción de EC;

2)      Considerando la cantidad de personas, que habitan esas torres más sus visitas, se han considerado tres ascensores para cada torre, lo que implica largas esperas para abordarlo y llegar a casa después de una jornada laboral. En cualquier comuna del país con Plano Regulador, la cantidad de ascensores está definido por la carga promedio de personas que habita el lugar y que los usarán;

3)      La extracción de residuos sólidos tampoco fue considerada, de tal forma que los camiones recolectores tuvieran los accesos y las condiciones de retiro que los volúmenes de basura requirieran, eso tampoco ocurrió, generando tremendos problemas al edificio y a los vecinos.

Así, podríamos continuar con una larga lista de deficiencias, como el nivel de ruido, la sobrepoblación por unidad u otras que afectará, irremediablemente, la calidad de vida de las personas. Está claro que quienes construyeron no pensaron en ninguno de estos problemas, sólo calcularon la rentabilidad y así realizaron un enorme aporte a sus bolsillos y otro mayor a la segregación de las personas, las que, invariablemente, terminarán enfermas y el edificio presentará una altísima rotación con un mayor deterioro y pérdida de su plusvalía.

Ahora viene una gran pregunta, ¿Alguien pensó en cómo se podrá administrar una mole de estas características? La respuesta hoy es desconocida, quizás en un año más exista una fórmula que permita administrarla, en especial considerando que estas moles, necesitan mantenciones, las que deberán ser más frecuentes dado el mayor nivel de uso que tendrán.

En atención a su tamaño, requieren una dotación de personal importante, tanto para labores de aseo como de control de acceso de personas y además, el personal necesario para el manejo de los residuos.

Requerirán normas de conducta muy bien reguladas y alguna autoridad de la Comunidad que las haga respetar y así, la lista de necesidades es muy larga y, desgraciadamente, todas ellas significan costos.

La experiencia ha ido demostrando que, a mayor tamaño de los edificios, la administración de ellos comienza a ser mucho más difícil. Si además consideramos que el carácter de los ciudadanos se ha deteriorado en demasía y junto con ello aflora la falta de respecto, la insolencia, la agresividad y otra serie de calificativos similares, nos encontramos enfrentado a un escenario muy conflictivo. Si amplificamos este análisis a edificios con más de 1.000 departamentos con mil problemas diferentes, es imaginable la dificultad que ello puede llegar a ser.

Sumémosle a estos antecedentes, la, cada vez mayor, desconfianza de las personas en las personas. Tanto hecho de corrupción donde la danza de miles de millones robados por personas que, finalmente, después de un tiempo, se diluyen en el olvido y  nadie paga, hace que  a los Administradores se nos tilde de “corruptos” desde antes de conocer nuestro trabajo, nuestras formas de hacer gestión, y de escuchar nuestras recomendaciones, por ello, pensamos que, en condiciones normales ya se nos hace muy difícil la tarea de realizar un trabajo de por sí muy incomprendido, pensamos entonces, como podría ser en edificaciones del tamaño de los edificios de Estación Central.

Entendemos al Intendente Orrego, sin embargo, su denominación de guetos verticales, sólo le dio una enorme amplificación a estos hechos, pero, en estricto rigor, nada ha cambiado, y eso es lo que los ciudadanos reclaman, son muchas palabras rimbombantes, pero ninguna otra autoridad ha dicho ni hecho nada para evitar que en el futuro, nuestros compatriotas continúen segregándoseles en Estación Central con nuevos edificios de este tipo.

Falta una acción decidida de la autoridad para definir normas de construcción que tengan un carácter humano, que dignifiquen a sus habitantes y que permitan crear ciudades de compatriotas alegres y felices de tener “un techo” pero  muy grato. He revisado las posturas de profesionales en el mundo que, pensando en edificaciones masivas, las han dignificado de una forma que, vivir masivamente así es un placer, si no, veamos este edificio The Interlace en Singapur.

 

Son más de 1200 unidades, distribuidas entre oficinas, comercio y  departamentos, privilegiando las áreas verdes  y la aireación  de los módulos y en consecuencia, entregándole al residente, una calidad de vida de excelencia y a la ciudad, un entorno envidiable, moderno y, probablemente, más rentable que estas feas moles en Santiago.

Por último, es muy lamentable que, una vez más, los Administradores de Edificios hayan sido ignorados tanto para planificar estas moles como para expresar críticas y escuchar nuestras sugerencias, 80 años de experiencia, entre la promulgación de la ley 6.071 en Agosto de 1937 hasta la promulgación de la ley 19.537 del 16 de diciembre de 1997, fecha a partir de la cual se  comienzan a formar las organizaciones gremiales, nos dan la autoridad suficiente como para expresar nuestra opinión.

La ley establece que la certificación de un ascensor tiene una validez de un año. Transcurrido este tiempo, el equipo debe ser nuevamente sometido a la certificación correspondiente, por un ente autorizado para estos efectos.  

 

Los ascensores se han transformado en aliados de todos quienes residen o trabajan en edificios de altura y transportan a una gran cantidad de usuarios cada día.

Pero en todo proyecto inmobiliario, los ascensores deben cumplir con ciertas características específicas en cuanto a su instalación, mantenimiento y operación, estos aspectos son los que establece la autoridad competente, en este caso el Minvu. "Especialmente, la normativa NCh 440/1.Of2000 que habla de los requisitos mínimos de diseño, instalación y operación para ascensores electromecánicos y la NTM006 (Norma técnica Minvu N° 006) que habla de los requisitos mínimos de diseño, instalación y operación para ascensores electromecánicos frente a sismos. Pero además, la instalación, mantenimiento y operación,  dependerá de las especificaciones técnicas de cada producto y que son características propias de cada fabricante". Adicionalmente,  para satisfacer los requisitos de diseño sísmico, la autoridad establece que se debe demostrar el cumplimiento de los requisitos de las normas ASME A17.1, o Japan Code (BSJ), o NZS 4332:1997 u otra de fabricación de sistemas de ascensores que contenga requerimientos de detalle sísmico.

Conforme a la norma

Un  ingeniero civil mecánico, certificador registrado en el Minvu y por lo tanto, especialista en inspeccionar ascensores, comenta que la certificación de los ascensores se ejecuta conforme a las normas oficiales de la República de Chile NCh 440/1 y NCh 2840/1 para ascensores y montacargas eléctricos; NCh 440/2 y NCh 2840/2 para ascensores y montacargas hidráulicos.

Los trabajos para obtener la certificación debe ser encargada de realizar a un Ingeniero Certificador, el que  debe tener inscripción vigente en el Registro Nacional de Instaladores, Mantenedores y Certificadores de Ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas que mantiene el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, conforme a las condiciones establecidas en la ley 20.296 y el Decreto N. 42 de 2012 del Minvu. En la actualidad, dicho Registro Nacional, al día de hoy, cuenta con 27 profesionales Certificadores, 138 profesionales Mantenedores y 22 Empresas o Profesionales Instaladores. La misma ley establece que la certificación de un ascensor tiene una validez de un año. Transcurrido este tiempo el equipo debe ser nuevamente sometido a la certificación correspondiente por un certificador autorizado para estos efectos.

Proceder a la Certificación

El proceso de certificación se inicia con la elección y luego contratación de un profesional Certificador registrado en el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Los honorarios de este funcionario deberán ser  pagados por la comunidad y estos tendrán un valor que dependerá del tipo de ascensores, del número de pisos del edificios, del número de paradas de cada cabina y del estado general de los equipos según hayan sido eficientes o no las mantenciones contratadas. Este proceso tiene, además, el riesgo de que, si las mantenciones no han sido todo lo eficientes que debieran, este certificador estará obligado a detener aquellas cabinas que, a su juicio, no cumplan con los estándares mínimos para operar y, por lo tanto, puedan significar un riesgo para los usuarios.

Durante el proceso de certificación, hay muchos elementos que lo hacen tremendamente gravoso. En efecto, entre las exigencias de las nuevas normas, están por ejemplo, la obligatoriedad de contar con botoneras que tengas incorporados los números en sistema Braille, y, adicionalmente, se deben incorporar una cantidad importante de elementos de seguridad tanto en las salas de máquinas como en los techos de las cabinas y otros.

Esto nos lleva a plantearnos que, por ejemplo, aquellas administraciones que o fueron descuidados con la supervisión de las mantenciones o bien no exigieron a los Comités realizar las inversiones necesarias, hoy se verán, posiblemente, enfrentados a gastos importantes y que, muchas Comunidades no podrán asumir, sobretodos, aquellas cuyos edificios tiene más de 15 años construidos.

 Pero ¿quién fiscaliza que los ascensores sean certificados? Nuestro Ingeniero Certificador nos señala:  la autoridad que debe efectuar la fiscalización es la Dirección de Obras Municipal a través de su personal e inspectores de terreno. Las certificaciones efectuadas por el Certificador registrado deben ser puestas en un lugar visible del ascensor, e ingresadas y registradas en la Dirección de Obras Municipales respectiva, como establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. El no ingreso oportuno deberá ser puesto en conocimiento del Juzgado de Policía Local, por la Dirección de Obras Municipales", dice nuestro asesor.

Sin embargo,  hoy un porcentaje muy bajo de los equipos de elevación vertical y traslado de personas se encuentran certificados para su funcionamiento, careciéndose de la información sobre sus sistemas de control de seguridad y detención en caso de emergencia o falla. Esto se debe, principalmente, al poco conocimiento que tienen los usuarios de la normativa que regula el funcionamiento de los ascensores, considerando que esta norma lo hace partícipe en la exigencia de requerir, al propietario o administrador, que certifique los ascensores de los cuales hace uso el edificio.

Un par de buenos consejos

Dado que la norma ya entró en vigencia y por lo tanto, a partir de ahora, cualquier incidente en un ascensor, puede dar motivo a que el usuario inicie acciones en busca de encontrar a quien debe responsabilizarse y, más aún, quien debe asumir los costos de este incidente, es indispensable iniciar ya la búsqueda del Certificador, tomando habida cuenta de que sólo hay 27 certificadores Registrados en MINVU (Si requiere el listado oficial, puede solicitárnoslo, gratuitamente, a nuestro correo) y por lo tanto mientras más tiempo transcurra, será más difícil encontrarlo.

Al mismo tiempo, se debe tener presente que iniciar el proceso de certificación, trae aparejado dos importantes riesgos: uno, que la Comunidad no tenga los recursos necesarios para realizar las reparaciones que, a partir del proceso de certificación serán ineludibles y dos, que si el nivel de calidad de las mantenciones ha sido históricamente deficiente, se transforma en altísima la posibilidad de que sus ascensores sean detenidos por falta de garantías para los usuarios.

Entonces, manos a la obra y certifiquemos…cualquier información de los lectores, serán un aporte de alto valor…los esperamos

En días pasados, un importante matutino de la capital publicó una sensacionalista noticia que titulaba, en su página B8, “ahorros en gastos comunes pueden llegar hasta 50% en edificios sustentables LEED”. Evidentemente, una noticia como esta, en períodos de aumento de gastos por los temas de colegios, patentes, útiles escolares, etc., hace mucho ruido y provoca tremendas discrepancias al interior de las miles de comunidades de edificios en el país, haciendo pensar a las personas, que la falta de ahorros en su edificio, es solamente, responsabilidad de la inoperancia de su Administrador.

Leído con detalle el reportaje en cuestión, termina desencantando a los lectores haciéndonos pensar que hubo algún error en el título, pero no, no hay error en el título, sino la presentación de una noticia sin sustento y, peor aún, sin ningún elemento que la haga coherente. Si no veamos: en el país, actualmente, hay nueve, sólo nueve desarrollos residenciales LEED y cinco más en proceso de evaluación, es decir, 0.05% de la edificación de la RM.  Algunos representantes de empresas inmobiliarias, señalan que han logrado, en una torre con sello Leed Gold, ahorros de un 23% en energía respecto de la media nacional y logran un 33% de menor consumo de agua, cifra que subiría a 75% en el ítem, riego.

Un simple análisis comparativo, nos permite determinar que, de ninguna manera, estos menores consumos en alguna edificación con sello Leed, podría hacer disminuir el gasto común mensual en un 50%. Desafiamos a la empresa Nai Sarrá a que nos demuestre, con cifras de gastos reales, ese ahorro del que hacen mención y que, a todas luces, parece imposible. Esto, porque dicha empresa, señala que “el ahorro en los gastos comunes se sitúa  entre 30% y 50% en este tipo de edificaciones respecto de una normal.

Finalmente, hay empresas inmobiliarias que señalan, “la gente no entiende y por lo tanto no valora lo que es este menor valor en el tiempo, ya que la inversión inicial es mayor porque la tecnología para aprobar con sello Leed al edificio significa una inversión más alta”, Es quizás por ello, que varias inmobiliarias importantes, no sólo en la RM, ven que en todo el país el escenario es parecido, por lo que han desistido de continuar postulando al Leed,

Frente a este corolario, nos parece inadecuado titular, de la forma que se hizo, un anuncio que no es tal, apenas es un proyecto en su etapa inicial y, no nos cabe la menor duda de que no hay ninguna posibilidad de que se demuestre la veracidad de lo titulado.

Tal como lo lee. En la actualidad, algunos servicios públicos como la Inspección del Trabajo o la Seremía de Salud, han establecido, como meta, realizar supuestas fiscalizaciones a las Comunidades de Edificios y, a través de este método, obtener importantes recursos por la vía de las multas que producen las “deficiencias” encontradas.

Ahora bien, la metodología es diferente según sea el servicio del que estemos hablando, pero, finalmente, el objetivo final que es recaudar, se termina cumpliendo igual a costa de todos los residentes de las comunidades que tienen que pagar. La razón de la aplicación de esta suerte de impuesto encubierto, se basa en que no es desconocido para nadie y menos para las autoridades, que, las comunidades sujetas a las normas de la ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, mueven cada mes, en la compra de bienes productos y servicios, la no despreciable suma de $ 85.000.000.000. Si, tal como le ve, ochenta y cinco mil millones de pesos al mes, dinero que es aportado por cada uno de los más de un millón de familias que viven  bajo este régimen de vida y lógicamente, resulta entonces muy atractivo ayudar al financiamiento de algunas reparticiones mediante este burdo procedimiento.

Pero veamos un par de ejemplos: la Inspección Comunal del Trabajo Santiago Oriente, en forma permanente ha aplicado, en algunas Comunidades de Edificios, la técnica de realizar una visita inspectiva para requerir la exhibición de la documentación laboral del edificio a las 14:00 horas, cuando el personal a cargo se encuentra almorzando o después de las 19 horas cuando ya el personal administrativo se retiró. En el caso particular de una Comunidad, esta cuenta con casi 30 empleados, un Sindicato, con una recientemente concluida negociación colectiva y una cómoda oficina donde se guarda la totalidad de la información financiera y administrativa y por lo tanto, toda la documentación laboral está siempre al día y disponible para quien quiera consultarla.

Frente a esta situación, luego de una de estas visitas fallidas, la administración tomó contacto con el Jefe de la Unidad de la oficina, pensando, ingenuamente, que lo que en verdad quería el fiscalizador, era corroborar la existencia de toda la información documentaria que le correspondía a cada trabajador. Pero no, en primer lugar este funcionario no saludó, no ofreció asiento y jamás dejó de mirar a la pantalla de su computador, en una actitud grosera para con un contribuyente, ya que sólo dejó de atender sus tareas “urgentes” como señaló, luego que el visitante le indicara que se retiraba ante una actitud tan descortés. No obstante, lo más grave de la breve reunión fue que, según se constató de la respuesta del Jefe de la Unidad, la normativa legal, permitía, si, permitía realizar este tipo de acciones y que el criterio y las buenas prácticas, no estaban establecidas en la norma por lo que, no se consideraban y por lo tanto, correspondía la multa, esto, aunque la Comunidad tuviera todo en orden, lo que jamás se constató, claro, porque no era lo gravitante.

Pero veamos otro servicio público que opera de una manera similar. La Secretaría Regional Ministerial de Salud. Si bien hay ciertas diferencias en los procedimientos, el resultado final apunta al mismo objetivo: recaudar fondos a como de lugar. En este caso el procedimiento es visitar un edificio que tenga central térmica, en un caso específico, un día domingo a las 10:00 de la mañana, es decir, cuando no se encuentra nadie responsable en el recinto y luego de la visita del fiscalizador, encuentra algunas deficiencias que se deben corregir. Se da inicio a un sumario sanitario por las deficiencias y se pacta la visita para verificar las correcciones realizadas, pero igualmente se cursa una multa de 12 UTM, la que se podría apelar si no se notificara esta resolución, con más de 60 días de atraso, impidiendo de esta forma apelar en los cinco días siguientes.

Pero veamos, se realiza la visita para verificar las reparaciones y se encuentran todos los elementos subsanados, pero la multa sigue a firme, pero, increíble, ahora se detecta que el extinguidor de la sala de caldera esta vencido hace 10 días y el operador de caldera tiene vencido recientemente su certificado, el que no podrá renovar porque la SEREMI dictó el Decreto 10 el que hará obligatorio el 4° Medio rendido para quien se presente a los exámenes para obtener la certificación de Operador de Calderas. Todo esto, genera un segundo sumario sanitario y una nueva multa.

Este portal cree que es necesario hacer algunas consideraciones importantes.

·         Primero: Esta nueva práctica de recaudación resulta enormemente grave, considerando que en la mayoría de los casos, serán los residentes quienes deberán aportar, pequeñas sumas, es cierto, pero que acumuladas, permitirán pagar las fuertes sumas aplicadas por estos servicios públicos.-

·         Segundo: La autoridad jamás piensa en la contraparte y en su realidad. ¿Es probable encontrar conserjes, con el nivel de remuneraciones que percibe, que posea 4° Medio para cumplir con la normativa?

·         Nos preguntamos si, ¿el verdadero objetivo de las fiscalizaciones es en verdad corregir las deficiencias, mejorar los estándares y detectar las irregularidades o, según la actual forma de operar, es sólo una pantalla para recaudar recursos frescos? Los invito a ver el siguiente enlace:

·         http://www.diariopurochile.com/escandalo-sobre-atribuciones-legales-de-la-seremi-de-salud-metropolitana/

·         Curiosamente, en la página de Gobierno Transparente, al consultar el presupuesto de la Secretaria Regional Ministerial de Salud Metropolitana para saber los montos recaudados por multas, todas las partidas aparecen sin información disponible, ello hace más preocupante observar los procedimientos utilizados. Si ha leído el informe del link adjunto se podría pensar en que el presupuesto de esa repartición pública se compone de la recaudación por multas principalmente. ¿Es un impuesto encubierto?

Este portal continuará recogiendo información para dilucidar qué es lo que está pasando con las Comunidades de Edificios. La Inspección del Trabajo, la Seremi de Salud, el OS10 de Carabineros, entre otras entidades, están fortaleciendo sus presupuestos procediendo a sancionarlas con fiscalizaciones de dudosa calidad profesional y menor calidad ética. Creo que es el momento de comenzar a hacer público este tipo de procedimientos sorprendiéndonos sí, el que las organizaciones gremiales de los Administradores de Edificios nada digan al respecto.

 Señores  de La Mañana de Chilevisión

 Presente

Ante la imposibilidad de tomar contacto por ningún medio con alguna persona responsable de este espacio, no he tenido más remedio que hacer uso de esta casilla de correos, esperando que la responsabilidad de quien lo lea, lo haga llegar al Director responsable del espacio en cuestión. En todo caso, el presente correo tiene por objetivo principal expresar una queja formal y a la vez, manifestar mi mas absoluta decepción por la pésima calidad de la información que, en forma habitual, entregan a sus seguidores.

En efecto, uno, como televidente, tendería a esperar de parte del equipo que compone la Mañana en Chilevisión, una alta calidad profesional cuando se trata de exponer, publicamente, problemas que aquejan a la comunidad y en el curso de dichas exhibiciones, se entregan informaciones incorrectas, y en ocasiones, absolutamente alejadas de la verdad y de la realidad. Mucho más grave es este tipo de acciones cuando provienen de un profesional, abogado, que, suponemos que maneja la ley a cabalidad.

Me refiero al reportaje exhibido en la mañana de hoy en su espacio, referido a un problema acaecido en un edificio de departamentos del centro de Santiago. Es así como se hizo una reseña de dicha situación, sin la más mínima objetividad y menos aún, con algún grado de previa documentación sobre el hecho mismo, de manera de poder entregar a su público, un grado de información tal, que sirviera de ejemplo a la audiencia frente a situaciones de similares características. Sin embargo, se procedió a realizar un relato inconexo, a momentos de absoluta falsedad y, por sobre todo, con exasperante desconocimiento de la legalidad vigente, sobretodo, expresado por un personaje que decía ser abogado y que, incluso, desconocía, gravemente por ejemplo, los quorums establecidos en la ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria para los distintos tipos de asambleas de copropietarios.

Tal nivel de ignorancia sobre el tema, llevó a unos de los conductores a manifestar, por ejemplo “los gastos comunes han subido, en circunstancias de que deberían bajar”…¡sic¡, o el de otra conductora que manifestó que (el administrador) “ debería ir todos los días para atender las preguntas de las personas…”, por último, el abogado, muy suelto de cuerpo, manifiesta que el Administrador es “un empleado del edificio” en circunstancias que la ley 19.537, señala, con exactitud que es un prestador de servicios, a honorarios y sin vínculo de dependencia según la Dirección del Trabajo. Estos ejemplos demuestran que los panelistas, no saben nada, ni cercanamente, sobre Copropiedad Inmobiliaria, ni saben de los conflictos que surgen dentro de las comunidades, muchas veces, originados por el alto índice de violencia que manejan las personas hoy en día o, simplemente, por pequeñas ansias de cuotas del pequño poder que pueden manejar los miembros de los Comités de Administración y con ello, concurren a desinformar a los ciudadanos que viven bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria, entregándoles información falsa que, posiblemente, les puedan acarrear muchos malos ratos por dar como ciertas, informaciones erradas entregadas por un importante medio de comunicación como lo son Uds.

Frente a estos hechos, sugiero a Uds. primero, aclarar, adecuadamente, los dichos errados emitidos durante el programa de hoy y para ello, pueden recurrir a muchos especialistas sobre la materia, y segundo, considerar, como un hecho de alta responsabilidad, contar con la presencia de un experto de verdad cuando nuevamente toquen temas de la vida en comunidad. Ello, no sólo enaltecerá su propio concepto de la información veraz y oportuna, sino que ayudaráq a mejorar el nivel de información y conocimientos que, sobre esta materia, manejan los ciudadanos comunes y corriente.

De todos modos, y como no tengo muchas esperanzas de que este correo llegue a sus manos, digo esto por la imposibilidad de encontrar un correo electrónico visible de algún responsable jerárquico de su estación, este correo será publicado en el sitio www.copropiedad.cl sitio dirigido a los administradores de edificios y miembros de comité de administración del país como también será enviado por e-mail a todos los administradores de edificios del país tanto asociados a nuestra organización como a otras de igual importancia.

 

Sin otro particular, saluda a Uds. muy atentamente

 

 

Renato Deformes Torres

Registro Nacional de Administradores A. G.

 Teléfono: 8 6640431

 

www.copropiedad.cl

 

http://www.chilevision.cl/matinal/reportajes/pelea-en-administracion-de-edificio-por-cobros-abusivos-termino-a/2015-11-18/090048.html

Una publicación en el día de ayer en el diario El Mercurio, cuerpo B página 7, nos vuelve a mostrar el alto nivel de desconocimiento que tienen los periodistas con respecto a la realidad de las comunidades de edificios. En efecto, cuando uno lee el artículo de la referencia, puede comprender, con absoluta seguridad lo que manifiesto, si no, veamos estos comentarios:

 Un académico de la UAI, señala, por ejemplo que, los balcones en segundo piso facilitan el acceso de delincuentes y tanto la frondosidad de los árboles y arbustos en los jardines circundantes como los estacionamientos en primeros pisos, serían también cómplices. Critica las rejas ornamentales que cubren las escaleras de incendio así como las rejas perimetrales de los edificios de “baja altura”, ignorando que son las ordenanzas municipales las que limitan la altura de estos elementos, como también, los espacios libres y otra serie de elementos constructivos que le ponen severas limitaciones a los arquitectos. Finalmente concluye su opinión con una frase, a mi entender, para el bronce “En muchos edificios se privilegia la estética por sobre la seguridad, lo que, finalmente, los hace más vulnerables a los delitos de intrusión”, es decir, no hay que tener edificios construidos armoniosa y estéticamente bonitos ya que ello, atentaría en contra de la seguridad.

El director de la Asociación de Oficinas de Arquitectos, Ignacio Hernández, aclara en ese reportaje, con lógica, que el diseño no tiene como objetivo transformar en fortalezas a los edificios residenciales y señala “No creo que pase por ahí la respuesta, ya que de ser así la ciudad se transformaría en un montón de cápsulas aisladas una de otra”.

Por otra parte, la presidenta del Comité de Gestión Inmobiliario del Colegio de Arquitecto, Verónica Sepúlveda, con solidez destaca que estos profesionales sólo cumplen con las normativas municipales “hay ciertas regulaciones que no dejan instalar equipamiento comunitario ni departamentos en los primeros pisos, entonces, obligadamente, tienes que poner estacionamientos”. También se obliga a dejar ciertas distancias entre los muros medianeros de los edificios que, por lo general, es de cuatro o cinco metros, lo que la arquitecta identifica, y con razón, un espacio expuesto al ingreso de ladrones.

Finalmente, se señala como un elemento positivo, la obligación de que los Conserjes tienen que tener el curso de acreditación del OS10. Esto me parece una acción importante, sin embargo, hoy en día el curso de acreditación del OS10, no entrega ningún elemento serio y suficiente como para que un conserje pueda prevenir, y menos enfrentar, una situación de intrusión.

El mencionado curso, que está vedado, por ejemplo, a extranjeros, situación inaceptable, considerando que un importante porcentaje del personal de los edificios proceden de países vecinos y que además, cuentan con su situación de permanencia regularizada y quienes, además, demuestran un muy buen comportamiento en el desempeño de sus tareas. También está prohibido a personas que no posean, como mínimo, octavo año básico. En consecuencia, concuerdo con la opinión del señor Guillermo Pizarro de Zócalo Uno quien dice que no se nota diferencia alguna en el desempeño de conserjes con o sin la acreditación OS10. “Puede que sea más difícil engañarlo, que esté algo más alerta, pero no es más que eso”.

En resumen, es una acreditación poco útil, cara, obligatoria, que realiza sólo Carabineros y que los exámenes sólo los toma Carabineros además que la fiscalización corre por cuenta de ellos donde se aplican multas estratosféricas si el edificio no cumple con esta obligación, es decir, pareciera un traje a la medida que al edificio le sirve muy poco o casi nada.

Frente a esto, creo que hay situaciones que considerar, efectivamente, la nula presencia policial en las calles, la falta de coordinación con los edificios, los que sólo son visitados por la policía para multarlos por no tener la acreditación OS10 y la poca capacitación real al personal de las comunidades de edificios, hacen posible que se formulen críticas como las expuestas, dando casi por hecho, que la seguridad es responsabilidad de los privados (llámense edificios, condominios, etc.) y no de quien tiene la obligación constitucional de velar por la seguridad de las personas y sus bienes, es decir, la policía.

LA TECNOLOGÍA VIENE A APOYAR LAS CARENCIAS

Afortunadamente, hoy, la tecnología ha permitido contar con grandes herramientas tecnológicas destinadas a apoyar el control de acceso a los edificios. Los CCTV, con cámaras cada vez con mayor resolución, con movimiento y transmisión de voz, el control de acceso mediante la lectura de la cédula de identidad, los cercos electrificados, los rayos infrarrojos perimetrales, son parte de la batería de herramientas tecnológicas disponibles en el mercado para controlar, con mayor eficacia, el ingreso de personas a las áreas que tenemos vigiladas. Pero sin duda alguna, la herramienta más importante, es contar con un personal comprometido, con tareas claramente definidas y principalmente, con instrucciones muy precisas respecto del control de acceso. Y en eso, discrepo del señor Valdes. Efectivamente, si tengo más personal y planifico rondas bien diseñadas y organizadas, sí tendré mayores posibilidades de cubrir todas las áreas del condominio y, en consecuencia, amplificar la presencia del personal en todas las áreas sensibles.

Para ello, habrá que luchar con los comuneros que siempre estarán en desacuerdo con “las demoras excesivas” en controlar a sus visitas, no entendiendo que, los Conserjes, no tienen por qué conocer a sus amigos y familiares, pero sí tienen que responder por un control de acceso de personas responsable y, en lo posible, infalible y respetar las tareas de estas personas evitando el uso de ellas en otras labores ajenas a su labor principal que es el control de acceso.

En futuras publicaciones, agradeceremos, muy sinceramente a los periodistas que intervienen en el desarrollo de esas entrevistas, documentarse un poco más sobre las realidades de las Comunidades. Hay en nuestro mercado una cantidad importante de empresas de Administración de gran porte y experiencia y, no tengo dudas al respecto, serán siempre una fuente inagotable de experiencias valiosas tanto en la  determinación de los problemas como en mostrar las soluciones encontradas. Esos buenos ejemplos debemos tenerlos siempre presente sobre todo si han demostrado ser eficientes en sus resultados.

 

En el último tiempo ha surgido con fuerza, la práctica de realizar auditorias a la gestión financiera de los administradores. Y esta necesidad, curiosamente, no nace prioritariamente de un principio de desconfianza, sino por el contrario, surge del interés de los comités, de respaldar, transparentemente, la gestión realizada conjuntamente con el administrador.

La Ley 19.537, en su art. 23 inciso 3°, entrega al Comité de Administración la responsabilidad de solicitar al administrador rendiciones de cuentas con la periodicidad que el comité determine. Esta atribución, más que un mero trámite, en la realidad, es una responsabilidad de gran importancia, dado que, de la revisión de esa rendición de cuentas, resultará una certificación tácita del estado de las finanzas de la comunidad y de la calidad de su manejo.

Esta labor entonces, compromete, frente a toda la comunidad, la idoneidad moral y profesional del miembro que la suscribe y, como no es frecuente que estas personas tengan una formación contable que sustente la consistencia de la revisión realizada, han comenzado a optar por contratar servicios profesionales externos para que revisen y respalden los resultados financieros de cada ejercicio y presentarlos a la comunidad como un informe independiente de las partes involucradas en el proceso.

 

 SELECCIÓN DEL AUDITOR:

 Una vez que el comité ha decidido contratar los servicios de un auditor, viene todo un proceso de selección que comienza con el ofrecimiento que hace uno cualquiera de los miembros del comité respecto de un amigo, familiar o conocido que, es auditor independiente o tiene una empresa dedicada al rubro o, por último, trabaja en una organización de auditoría. Esta oferta se contrasta con la posición de otros que prefieren seleccionar una organización independiente de cualquier relación con los copropietarios. En cualquier caso, lo más relevante es el modelo por  el cual se escoge al auditor que trabajará para la comunidad.

 Actualmente, los patrones de selección de profesionales para auditar la gestión de los administradores de comunidades, parten por el principio de que deben ser Ingenieros Comerciales, Contadores Auditores o Contadores Generales

En efecto, actualmente, los patrones de selección de profesionales para auditar la gestión de los administradores de comunidades, parten por el principio de que deben ser Ingenieros Comerciales, Contadores Auditores o Contadores Generales y que deben tener, a lo menos, algún tiempo de experiencia desarrollando auditorias. Posteriormente, se analiza el valor a cobrar por los servicios ofrecidos, existiendo un concepto generalizado de que es saludable, para no subir los gastos comunes en exceso, que los honorarios sean lo más bajo posible.

 Sin embargo, no es usual que los miembros del Comité de Administración propongan buscar profesionales que tengan experiencia comprobada en auditar comunidades de edificios, no obstante que están claras las diferencias entre, tratar la información financiera de la comunidad con la visión contable tradicional a hacerlo con la perspectiva de una institución como la comunidad, organización sin fines de lucro, que aun cuando tiene personería jurídica (razón social, rut, etc.) no es una persona tributaria, lo que hace la trascendental diferencia.

 Realizar una auditoría a una comunidad de edificios, es sin duda una tarea única e irrepetible. Allí es donde reside la necesidad de un manejo especializado de este tipo de trabajo. Decimos que es irrepetible por cuanto, cada comunidad, tiene una fórmula diferente para tratar el manejo de sus finanzas. En efecto, la ley le brinda a estas organizaciones un alto grado de independencia y autonomía para determinar la forma de generar y gastar sus ingresos, solamente limitada por la toma de acuerdos, definiendo estas fórmulas, adoptados por las mayorías especificadas en la misma norma legal.

 

 LAS DIFERENCIAS

 Las diferencias más importantes entre las auditorías tradicionales y las específicas, reside en que las primeras operan bajo esquemas predefinidos, muchas veces reglamentados por las reparticiones públicas como por ejemplo, el SII, basando toda su estructura, en la confección de un informe que se acompaña de un balance final, a varias columnas, que resume el tratamiento de las diversas cuentas y con muchas definiciones que no son compatibles con las comunidades de edificios por ser entes no tributarios, como por ejemplo, la depreciación, la inclusión de cuentas de resultados, pérdidas y ganancias, etc.

 En tanto, la comprensión de este tipo de estados financieros por parte de los integrantes de la comunidad, es, en la mayoría de las veces escasa, por no decir nula, provocando severas controversias en las asambleas por disímiles interpretaciones

La comprensión de este tipo de estados financieros por parte de los integrantes de la comunidad, es, en la mayoría de las veces escasa, por no decir nula, provocando severas controversias en las asambleas que terminan, la más de las veces, con una gran confusión en lugar de obtener la claridad que todos esperaban como resultado de la auditoría.

Por otra parte, el manejo de los respaldos en las comunidades de edificios, es mucho menos rígido que el de cualquier contabilidad tradicional, esto por cuanto, el criterio para aceptar determinados documentos no habituales como respaldo, es sólo una determinación del comité de administración y será diferente dependiendo del edificio de que se trate y de los criterios que cada comité haya determinado.

Por último, la ley expresamente señala que las comunidades no estarán obligadas a llevar contabilidad completa y sólo se les exige una control de ingresos y egresos respaldados.

Ahora bien, una auditoría específica, es decir aquella realizada por expertos con probada experiencia en comunidades y en el manejo de los gastos comunes, tendrá la ventaja de que el auditor, examinará con mayor cuidado aquellos elementos que, la experiencia indica que son punto frecuente de errores o problemas, evitando perder tiempo en analizar factores que no tendrán relevancia final en los resultados. Este tipo de auditores, logra entregar un informe más acotado, resumido y, por sobretodo, más comprensible para los comuneros.

 

¿EXISTEN ESTOS PROFESIONALES?

La vertiginosidad con que ha transcurrido la evolución del desarrollo de la actividad del administrador de edificios en los últimos años, ha ido dejando vacíos tras de si, uno de ellos y de importancia no menor, es que no hay antecedentes que permitan saber de la existencia organizada o, por lo menos conocida, de profesionales dedicados a ofrecer el servicio especializado de auditorías a comunidades.

Esta falencia conspira, obviamente, contra la posibilidad de obtener el apoyo de expertos en la realización de las auditorías de control de gestión de los administradores, debiendo estos, en consecuencia, aceptar la participación de auditores tradicionales que, en el mejor de los casos y debido a su falta de especialización, no logran aproximarse adecuadamente al conocimiento real y fidedigno de la operatividad financiera de las comunidades.

Finalmente es nuestra tarea, hacer conciencia en los comité de administración y en aquellos profesionales experimentados en el rubro, para que, poco a poco logremos provocar un cambio radical en los criterios de selección de un auditor, de forma de obtener como resultado final, un análisis acertado, un informe óptimo, un resultado confiable y por último, una comunidad armónica, estable y confiada.

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