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Noticias Misceláneas

Noticias Misceláneas (4)

Interesantes reflexiones de nuestro colaborador Luis Conde, quien nos acerca a la cotidianidad de su edificio y nos invita a la reflexión seria y objetiva para participar y comprometernos cada día con nuestro entorno

Cuando nos aventuramos en lo cotidiano, el silencio de la complicidad y el desgano buscan un refugio en cada acción; el vecino que sólo critica (cualquier cosa, no importa que), la vecina que exige soluciones (más no sabe que reclama), las reuniones llenas de ausentes y el siempre eterno ojo acusador de quien toma mas ventaja en la administración o quien es más susceptible a tomar lo suyo.

En esta era de profesionalismo, adornada por robustos clones, en plena gerencia del conocimiento y demás vericuetos , los condominios tienden a ser tierra de nadie, con la tríada siempre bien definida: fondo de reserva en manos de la administración, el saldo por cobrar (lease: recibos de condominio) compitiendo con la deuda externa consolidada; retraso considerable en el pago a terceros (servicios de mantenimiento y reparaciones, proveedores, etc.) y como siempre el culpable no es otro que la junta, el presidente de esta, o el administrador:-(((

Parece que en cada comunidad, nuestras obligaciones y horarios han dado pie al profesional extra muros, es decir, somos y ejercemos los conocimientos adquiridos desde el umbral del inmueble hacia fuera; nos parecemos a una suerte de super héroe, quien cambia en el trayecto comprendido desde la calle al umbral de su inmueble, dejando atrás al aguerrido luchador, para convertirse en uno más de los Clark Kent de su comunidad (sabe que hacer, más debe proteger su identidad).

Nuestro país se ha caracterizado por un eterno debate entre quienes afirman las bondades del sistema de leyes y quienes lo denigran por enclenque, escueto y desligado de la realidad. Así pasan días, semanas y hasta años, sin mayor aporte a la discusión.

Una realidad nos golpea cada mañana, no espera por leguleyos ni por héroes de caricatura, se trata del negocio en marcha. El condominio funciona como cualquier empresa al tener:

Documento constitutivo: el tan nombrado y pocas veces leído Reglamento de Copropiedad. Donde se definen... mejor vaya en este momento, búsquelo y prepárese un café (o té si prefiere), LÉALO con mucha atención y entenderá.

Obligaciones con terceros: servicios de mantenimiento “ascensores, hidroneumático, compactadora” y servicios básicos “teléfono, agua, luz”, conserje “sueldo, ahorro habitacional, prestaciones sociales, vacaciones, bonificación anual”, administración “persona natural o jurídica (releer el 2° párrafo”).

Obligaciones con los accionistas: el deber satisfacer la expectativa de los copropietarios por la inversión realizada (vuelva a leer el documento de condominio), mejorando su calidad de vida y revalorizando el valor del inmueble en el tiempo.

Generar ingresos: para poder cancelar sus obligaciones. En el caso que nos ocupa, los distribuye acorde a una razón, previamente establecida.

Es así como al comprar un inmueble, bajo el régimen de propiedad horizontal, nos hemos asociado a un grupo de personas, a las cuales sólo conocemos porque transitamos o hacemos uso de áreas comunes (revise de nuevo el documento de condominio... vaya y prepare otro cafecito o el té mejor), con suerte serán respetuosos y de trato cordial. Esa sociedad será tan grata y duradera, como lo sea nuestro respeto hacia la comunidad en que convivimos. Por cierto, aparte del documento de condominio, revise la Ley de Propiedad Horizontal, encontrará mucha información y quizás hasta soluciones a pequeños problemas con algunos de sus socios.

Bueno y si somos socios de una empresa y a su vez sufragamos los gastos de ella. ¿Quién la dirige, quién toma decisiones, quién paga las cuentas, quién vela por el interés general, la buena y sana marcha del negocio...? USTED !!!.

¿Sorprendido?, si o no. ¿Cree que hace falta desarrollar la idea?. ¿Considera necesario que le expliquemos, como es que usted debe cuidar por el bienestar de su inversión, representada por el porcentaje del valor correspondiente al inmueble (documento de condominio ¿recuerda?) el cual forma parte de un todo y como un todo debe ser visto, cuidado y administrado, y que no es una isla en este océano de malos vecinos que cargan y cargan gastos en su recibo de condominio el cual ha llegado a la cifra astronómica nunca antes vista?.

Ahora bien, la administración del inmueble (visto como el todo) no se refiere a la contratación del administrador y ya; no es pagar a alguien (persona natural o jurídica) para que se haga cargo de “eso”... ¿no lo considera así?. Veamos, en la empresa donde usted trabaja (o en cualquier empresa que conozca) hay un Presidente, una junta directiva, un tesorero, un administrador y quizás dependiendo del tamaño y estructura direcciones generales, o de áreas. En fin, el punto es que la administración es más que emitir pagos y cobrar recibos, la administración y en particular el caso que nos ocupa, abarca desde el simple hecho de cuidar nuestros espacios comunes (pasillos, escaleras, ascensores, patio...), hasta responder con gusto el saludo de cada miembro de nuestra comunidad (vecino, conserje y por extensión el personal que nos presta servicios).

Para cerrar, más no para finalizar, queremos agradecer a quienes en estos 100 días han contribuido de forma efectiva a llevar adelante esta empresa, la cual es principio y fin. Principio al ser el espacio de seguridad que nuestros padres o nosotros mismos vimos en un hogar seguro. Fin, al albergar una de las pocas instituciones que nos hacen diferentes... la familia.


El Administrador

El arriendo de las terrazas de los Edificios para poner antenas de telefonía celular ha sido de gran polémica entre los copropietarios,  unos fundamentan con estudios muy poco conocidos que es un peligro para la salud por las ondas electromagnéticas que éstas generan y otros manifiestan que éstas no ocasionan el supuesto riesgo que se les atribuye basados en antecedentes originados en la OMS. Estos conflictos de intereses siempre han sido solucionados por las Asambleas de Copropietarios de los Edificios o Comunidades, que con el 70% de los coeficientes de copropiedad deben decidir en qué extremo deben ubicarse.

A esta controversia se han unido organismos de salud, universidades, investigadores y hasta políticos con proyectos de ley (como sucede hoy en la Cámara de Diputados, donde se tramita un proyecto para prohibir la proliferación excesiva de dichas antenas dentro de las zonas urbanas), destinados a ganar o perder adeptos según el lado en que se ubiquen

Sin embargo, vemos que este riesgo hoy no sólo se tiene con las antenas de telefonía celular, sino con múltiples aparatos que desde su nacimiento han sido censurados como un peligro para la salud pero que, dada la ayuda que nos prestan facilitando nuestro diario vivir, no son objetados ni demonizados, algunos de ellos como: los hornos microondas, los televisores, los computadores, los teléfonos celulares, muchos de los juegos electrónicos con los que disfrutan nuestros hijos, Internet, las antenas parabólicas, las convencionales, en fin…comparten nuestro día a día y nos servimos de ellos sin creer en sus daños por emisiones ni su riesgo de traernos enfermedades mortales. Es más, el horno microonda calienta, al menos, la mitad de los alimentos de consumimos y ni siquiera sentimos o pensamos que nos hace daño. En consecuencia, si hiciéramos caso a todos estos riesgos, estaríamos en el mundo de las cavernas y el avance tecnológico y las comodidades que éste genera no hubieran pasado por nuestras narices.

Este alquiler de terrazas para las diversas empresas que necesitan poner sus antenas a determinada altura, se ha convertido en una alternativa para que algunos Edificios o Condominios bajen sus cuotas de gastos comunes o realicen inversiones mayores sin que con esto se encuentre afectado el uso y goce de sus áreas comunes que, de otro modo, les sería muy costoso a cada comunero. A la vez, ese arriendo presta un enorme servicio a la comunidad, ya que sin estas antenas, cada vez más necesarias, las comunicaciones de telefonía celular serían imposibles.

Desafortunadamente no podemos ir en contra de la tecnología. Si hoy no permitimos poner una antena en nuestro edificio, la pondrán en el edificio de enfrente; o nos irradiaremos con el teléfono celular o con el horno microondas…; en fin. No vayamos en contra del desarrollo tecnológico; busquemos más bien alternativas para que éste sea menos nocivo para todos.

 

Autor: Ramiro Serrano

Hemos estado recibiendo cantidad de consultas referidas a roturas de cañerías de aguas potable y servidas, que tienen como denominador común la pregunta ¿a quién le corresponde pagar?. Por supuesto que a pesar de la similitud de las consultas, la respuestas dependen de cada caso en particular.

Antes de continuar desarrollando criterios para establecer la responsabilidad en los pagos de estos trabajos, me voy a permitir unos comentarios para afrontar estos problemas.

Conversando con distintos profesionales de la construcción he llegado a la conclusión que en Chile los planos de las redes de aguas son “simplemente enunciativos y no limitativos”. Hago esta afirmación porque pareciera que los obreros que instalan las cañerías son los que en definitiva terminan decidiendo donde los colocan y ello generalmente no coincide con la ubicación en los planos. Por esto es recomendable que cuando cualquier vecino acometa un trabajo de gasfitería se estudie el mismo y use la información resultante para hacer las precisiones necesarias y determinar opciones.

La discrecionalidad en las instalaciones es la que hace que al emprender reparaciones de gasfitería debamos prepararnos para sorpresas indeseables, encontrando cosas como tuberías colocadas cerca de la parte inferior de las losas del piso (en lugar de la superficie superior que es normalmente el departamento que surten) o cercanas a las tuberías del cableado eléctrico (con el incremento del riesgo de cortocircuitos que ello genera). Son estos elementos los que deberían irse registrando de manera que los sucesivos trabajos que se efectúen en áreas comunes y los distintos departamentos del condominio, sean cada vez menos traumáticos para los propietarios e incluso más económicos al evitar trabajo innecesario. En el registro de la información es conveniente contar con fotografías que sirvan para que quienes vengan a hacer similares trabajos en otros departamentos, tengan una idea clara por donde pasan las cañerías.

Regresando a quien le corresponde pagar

El principio que debe regir a quien se le hacen los cargos de los trabajos de gasfitería es: “paga el que es servido por la cañería que se trabaja”.

Lo importante no es donde está instalado el tubo con problemas y ni siquiera de donde pareciera provenir el agua, pues hasta los más avezados gasfíteres han sido sorprendidos por fugas que parecen tener un origen y terminan encontrándose en lugares distintos (de hecho, varias veces he escuchado lo que parece ser un “dicho profesional” que reza algo como: “con el agua se sabe donde sale pero no de donde viene”; ellos sabrán porque lo dicen).

Con un tubo que abastece o sirve exclusivamente un departamento, su reparación y los daños que cause a cualquier vecino o cosa común son de la total y única responsabilidad (del propietario) de ese apartamento. Si el problema es causado por una parte de la tubería que abastece a dos o más departamentos, los gastos ocasionados se deberán prorratear entre cada uno de los departamentos en partes proporcionales a su alícuota (para poner un ejemplo sencillo, si un departamento paga 1,800% de alícuota y el otro 3,600%, el trabajo debe cargarse un 66,6% al que tiene la mayor alícuota y el 33,3%. al otro). Si el problema se presenta en un tubo que sirve todo el condominio, los costos se cargará al gasto común y prorrateara entre todos con base a la alícuota de condominio. Este criterio es aplicable tanto a la red de agua potable como a la de aguas servidas, incluida agua caliente y calefacción.

No esperar la cascada

Los problemas de gasfitería son por lo general bastante traumáticos y por ello es conveniente aclarar y compartir los criterios para realizar los trabajos y distribuir los gastos antes que se presenten.

En la mayoría de las ocasiones, las diferencias tendrán que ser resueltas por las partes involucradas y al condominio solo le corresponderá actuar poniendo orden cuando la tubería afectada atienda a varios apartamentos, cuando la filtración perjudique alguna cosa común o como facilitadora para llegar al mejor arreglo entre las partes.

De acuerdo a los principios antes expresados es claro que la víctima de una inundación provocada por un departamento de los pisos superiores, quizás tenga que bregar un poco, pero sin mayores traumas debería ver rembolsados los gastos en que incurra para arreglar el problema o hacer las reparaciones en su vivienda originadas por la filtración y que son de responsabilidad de la familia vecina propietaria del departamento causante de la filtración.

Estaba realmente hastiada y si se hubiese cruzado con la vecina del piso superior, su molestia la hubiese llevado a decirle cualquier barbaridad. Más...

 El problema de Silvia, que no dudaba en catalogarlo como tal, se originaba porque la vecina del piso superior, era tan amante de los animales que podría decirse que los coleccionaba y vivía acompañada de 8 perros de distintas razas y tamaños que, seguramente le hacían mucha compañía a su dueña pero, se habían transformado en un dolor de cabeza para los vecinos del condominio y edificios aledaños.

 El asunto era que a pesar que esta persona tomaba todas las precauciones posibles al pasear a los animales, cuando salía de casa comenzaba el suplicio para los vecinos, producido por el concierto de ladridos de los animales que desesperadamente trataban de llamar la atención de su ama ausente.

 La situación se presentaba diariamente durante el horario laboral, momento en que se aunaba a los ladridos los olores producidos por las evacuaciones de los animales y que los propietarios suponían debían ser insoportables en el departamento pues se percibían en los adyacentes, y peor aún cuando esta persona salía en las noches o fines de semana, que afortunadamente ocurría muy eventualmente, porque en estos momentos que había más silencio el escándalo producido por los animales se hacia realmente molesto.

 Justamente era una de estas extrañas ocasiones las que “llevaban por la calle de la amargura” a Silvia, quien dando vueltas en la cama en medio de un concierto de ladridos se dijo que al siguiente día le pondría fin al tormento.

 Concilió el sueño pensando las cosas que iba a decirle a la vecina sobre sus perros y el respeto a la tranquilidad ajena.

 Cuando se tiene razón, hacerla valer

 Quienes han sido parte de un Comité de Administración de un condominio, saben lo reiterado que resultan las peticiones de propietarios para que reclamen o llamen la atención a vecinos que generan alguna incomodidad o problema a un individuo o a la colectividad.

Esta exigencia, que pudiera tener sentido como apoyo a la acción correctiva realizada por el propietario que detecto la actuación inconveniente, llega a extremos tales como que problemas particulares entre dos propietarios (como pudiera ser un tubo de agua roto de un apartamento que inunda otro) se presenta a la junta para que gestione su solución y no necesariamente como facilitador de acuerdos o mediador de las diferencias, sino como representante de la parte afectada en el reclamo al causante.

 La manera más efectiva de lograr y mantener condiciones adecuadas para la comunidad es, como hemos señalado con anterioridad, a través de la definición y muy especialmente con el cuidado colectivo de las mismas.

 Es justamente la presión del colectivo la que, más que corregir, disuaden la trasgresión a los acuerdos. Pero así como destacamos la responsabilidad que todos tenemos en cuidar se respete el derecho común, es importante cuidar la forma como se “impone” este respeto.

 Lo cortés…

 En una comunidad el primer paso para solventar cualquier diferencia es compartirla (ponerla en conocimiento) con quien la causa. Sorprende la cantidad de problemas que existen en los condominios porque no fueron atendidos cuando apenas eran pequeños inconvenientes y también la ausencia de soportes de reclamos hechos a personas con conductas inconvenientes que dificulta actuar cuando la situación llega a ameritarlo. Evidentemente resulta más cómodo evadir la confrontación y este termina siendo el comportamiento de la mayoría de las personas. Pero el resultado de un análisis simplista puede degenerar y lo que lo que inicialmente es una molestia que con una simple conversación, o en extremos con la entrega de una carta, se hubiese resuelto, ante el vacío dejado por los propietarios que deciden evadir el inconveniente, tiene muchas posibilidades se transforme en un practica que perturba repetidamente la tranquilidad de la comunidad.

 En la mayoría de las ocasiones que un condominio se “harta” con los abusos de alguno de sus miembros, cuando decide actuar tiene que afrontar que carece de las pruebas que evidencian que las molestias son continuas y causan perjuicio a otros. En ese momentos le toca comenzar a “armar el caso” y corre el riesgo de ser incompleto (algunos afectados pueden estar “no ubicables”), inexacto (por olvidos e imprecisiones) o transformado en una carga adicional, cuando ha podido ser el simple acopio de los documentos generados sucesivamente durante las oportunidades que se presentaron los hechos.

 El reclamo como forma de actuación responsable

 En el caso que comentamos inicialmente, es recomendable que Silvia comience por conversar con la vecina propietaria de los perros haciéndole ver las molestias que sufre. Ello podría hacerlo visitándola, previo acuerdo del momento para generar la menor molestia posible (tener  tranquilidad ayuda a manejar la situación), acompañada de ser posible de otro vecino que: de fe de la iniciativa para el caso que no logre soluciones inmediatas y también para ayudar a mantener la calma llamando la atención si llegase a “tomar calor” la visita.

 En caso que el acercamiento resulte infructuoso, es conveniente pasar al reclamo formal por escrito que puede realizarse individual o colectivamente (en un problema como por ejemplo de ruidos molestos, seguramente los afectados serán varias personas) y que en lo posible debe contar con acuse de recibo por parte del causante. Previendo la negativa a la aceptación de la comunicación, es recomendable entregarla en presencia de testigos que puedan escribir como nota marginal en la copia el rechazo y que además es un mecanismo disuasor de una reacción agresiva que el receptor de la comunicación pudiese generar. De más esta decir que de estas gestiones es recomendable mandarle copia al Comité de Administración del condominio y al Administrador.

 Para una eventualidad que implique a varios propietarios es conveniente pedir el apoyo (en esta condición, pues son los directamente afectados los llamados a realizar los correctivos necesarios) del Comité de Administración, que pudiese ser facilitador en la consecución de los acuerdos que viabilicen la solución del problema. Allí se debería contar con los testimonios recabados de los afectados, así como con fotografías, experticias y peritajes, que confirmaran que las imputaciones que hacen los afectados son ciertas.

 Dependiendo del tipo de problema pudiera apelarse a instancias externas al condominio: la Municipalidad a través de su oficina de mediación para lograr una concertación, el juez de Policía Local; la Comisaría de Carabineros del lugar si el asunto tiene que ver con el orden publico y tribunales si existe daño patrimonial o amenaza a la integridad física.

 Es justamente cuando se apela a estas instancias que es necesario contar con pruebas que demuestren, fehacientemente, que los reclamos que se hacen corresponden a violaciones de la ley o de derechos. Pero como hemos señalado, en la mayoría de las ocasiones cuando alguna persona con conductas impropias percibe que su entorno esta pendiente de sus excesos y deja constancia de ellos (lo que lo coloca en situación de debilidad pues posibilita la actuaciones en su contra), se controla y evita ponerse en riesgo.

Quisiera terminar diciendo que ojalá nunca tengamos que confrontar a un vecino porque actúa indebidamente, pero ello es irreal; así que si la realidad no nos lleva por esta experiencia, transitémosla respetando los derechos de todos (incluso los de quienes causan el problema) pero de forma que logremos con el menor trauma solventar las diferencias.

Si no se queja ante quien debe y a tiempo, no se queje ante el resto.

Copropiedad Inmobiliaria- Fono: (08) 664 0431 - Santiago -

Fuente: MiCondominio.com-Venezuela

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