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Copropiedad Inmobiliaria

URL del sitio web: http://www.copropiedad.cl
Copropiedad Inmobiliaria

Copropiedad Inmobiliaria quiere poner a disposición de su comunidad el Manual de uso y mantención de espacios comunes en condominios realizado por la Cámara Chilena de la Construcción que permitirá a los compradores o usuarios de una vivienda, junta de vigilancia, comité de administración y administradores de edificios y condominios en extensión contar con un documento a través del cual podrán conocer con mayor detalle la legislación vigente y las características de su condominio, permitiéndole su mejor uso y mantención y ejercer las garantías para sus distintos componentes. Este Manual es aplicable a cualquier tipo de condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la ley; este Manual contiene un amplio conjunto de recomendaciones de uso y mantención, debiendo el usuario de éste, seleccionar y tener en cuenta, aquellas que corresponden a su caso, de acuerdo a las especifica- ciones técnicas de venta. Este Manual podrá ser complementario de uno entregado por la empresa.

Agradecemos a la Cámara Chilena de la Construcción su aporte a la comunidad.

Interesantes reflexiones de nuestro colaborador Luis Conde, quien nos acerca a la cotidianidad de su edificio y nos invita a la reflexión seria y objetiva para participar y comprometernos cada día con nuestro entorno

Cuando nos aventuramos en lo cotidiano, el silencio de la complicidad y el desgano buscan un refugio en cada acción; el vecino que sólo critica (cualquier cosa, no importa que), la vecina que exige soluciones (más no sabe que reclama), las reuniones llenas de ausentes y el siempre eterno ojo acusador de quien toma mas ventaja en la administración o quien es más susceptible a tomar lo suyo.

En esta era de profesionalismo, adornada por robustos clones, en plena gerencia del conocimiento y demás vericuetos , los condominios tienden a ser tierra de nadie, con la tríada siempre bien definida: fondo de reserva en manos de la administración, el saldo por cobrar (lease: recibos de condominio) compitiendo con la deuda externa consolidada; retraso considerable en el pago a terceros (servicios de mantenimiento y reparaciones, proveedores, etc.) y como siempre el culpable no es otro que la junta, el presidente de esta, o el administrador:-(((

Parece que en cada comunidad, nuestras obligaciones y horarios han dado pie al profesional extra muros, es decir, somos y ejercemos los conocimientos adquiridos desde el umbral del inmueble hacia fuera; nos parecemos a una suerte de super héroe, quien cambia en el trayecto comprendido desde la calle al umbral de su inmueble, dejando atrás al aguerrido luchador, para convertirse en uno más de los Clark Kent de su comunidad (sabe que hacer, más debe proteger su identidad).

Nuestro país se ha caracterizado por un eterno debate entre quienes afirman las bondades del sistema de leyes y quienes lo denigran por enclenque, escueto y desligado de la realidad. Así pasan días, semanas y hasta años, sin mayor aporte a la discusión.

Una realidad nos golpea cada mañana, no espera por leguleyos ni por héroes de caricatura, se trata del negocio en marcha. El condominio funciona como cualquier empresa al tener:

Documento constitutivo: el tan nombrado y pocas veces leído Reglamento de Copropiedad. Donde se definen... mejor vaya en este momento, búsquelo y prepárese un café (o té si prefiere), LÉALO con mucha atención y entenderá.

Obligaciones con terceros: servicios de mantenimiento “ascensores, hidroneumático, compactadora” y servicios básicos “teléfono, agua, luz”, conserje “sueldo, ahorro habitacional, prestaciones sociales, vacaciones, bonificación anual”, administración “persona natural o jurídica (releer el 2° párrafo”).

Obligaciones con los accionistas: el deber satisfacer la expectativa de los copropietarios por la inversión realizada (vuelva a leer el documento de condominio), mejorando su calidad de vida y revalorizando el valor del inmueble en el tiempo.

Generar ingresos: para poder cancelar sus obligaciones. En el caso que nos ocupa, los distribuye acorde a una razón, previamente establecida.

Es así como al comprar un inmueble, bajo el régimen de propiedad horizontal, nos hemos asociado a un grupo de personas, a las cuales sólo conocemos porque transitamos o hacemos uso de áreas comunes (revise de nuevo el documento de condominio... vaya y prepare otro cafecito o el té mejor), con suerte serán respetuosos y de trato cordial. Esa sociedad será tan grata y duradera, como lo sea nuestro respeto hacia la comunidad en que convivimos. Por cierto, aparte del documento de condominio, revise la Ley de Propiedad Horizontal, encontrará mucha información y quizás hasta soluciones a pequeños problemas con algunos de sus socios.

Bueno y si somos socios de una empresa y a su vez sufragamos los gastos de ella. ¿Quién la dirige, quién toma decisiones, quién paga las cuentas, quién vela por el interés general, la buena y sana marcha del negocio...? USTED !!!.

¿Sorprendido?, si o no. ¿Cree que hace falta desarrollar la idea?. ¿Considera necesario que le expliquemos, como es que usted debe cuidar por el bienestar de su inversión, representada por el porcentaje del valor correspondiente al inmueble (documento de condominio ¿recuerda?) el cual forma parte de un todo y como un todo debe ser visto, cuidado y administrado, y que no es una isla en este océano de malos vecinos que cargan y cargan gastos en su recibo de condominio el cual ha llegado a la cifra astronómica nunca antes vista?.

Ahora bien, la administración del inmueble (visto como el todo) no se refiere a la contratación del administrador y ya; no es pagar a alguien (persona natural o jurídica) para que se haga cargo de “eso”... ¿no lo considera así?. Veamos, en la empresa donde usted trabaja (o en cualquier empresa que conozca) hay un Presidente, una junta directiva, un tesorero, un administrador y quizás dependiendo del tamaño y estructura direcciones generales, o de áreas. En fin, el punto es que la administración es más que emitir pagos y cobrar recibos, la administración y en particular el caso que nos ocupa, abarca desde el simple hecho de cuidar nuestros espacios comunes (pasillos, escaleras, ascensores, patio...), hasta responder con gusto el saludo de cada miembro de nuestra comunidad (vecino, conserje y por extensión el personal que nos presta servicios).

Para cerrar, más no para finalizar, queremos agradecer a quienes en estos 100 días han contribuido de forma efectiva a llevar adelante esta empresa, la cual es principio y fin. Principio al ser el espacio de seguridad que nuestros padres o nosotros mismos vimos en un hogar seguro. Fin, al albergar una de las pocas instituciones que nos hacen diferentes... la familia.


El Administrador

El arriendo de las terrazas de los Edificios para poner antenas de telefonía celular ha sido de gran polémica entre los copropietarios,  unos fundamentan con estudios muy poco conocidos que es un peligro para la salud por las ondas electromagnéticas que éstas generan y otros manifiestan que éstas no ocasionan el supuesto riesgo que se les atribuye basados en antecedentes originados en la OMS. Estos conflictos de intereses siempre han sido solucionados por las Asambleas de Copropietarios de los Edificios o Comunidades, que con el 70% de los coeficientes de copropiedad deben decidir en qué extremo deben ubicarse.

A esta controversia se han unido organismos de salud, universidades, investigadores y hasta políticos con proyectos de ley (como sucede hoy en la Cámara de Diputados, donde se tramita un proyecto para prohibir la proliferación excesiva de dichas antenas dentro de las zonas urbanas), destinados a ganar o perder adeptos según el lado en que se ubiquen

Sin embargo, vemos que este riesgo hoy no sólo se tiene con las antenas de telefonía celular, sino con múltiples aparatos que desde su nacimiento han sido censurados como un peligro para la salud pero que, dada la ayuda que nos prestan facilitando nuestro diario vivir, no son objetados ni demonizados, algunos de ellos como: los hornos microondas, los televisores, los computadores, los teléfonos celulares, muchos de los juegos electrónicos con los que disfrutan nuestros hijos, Internet, las antenas parabólicas, las convencionales, en fin…comparten nuestro día a día y nos servimos de ellos sin creer en sus daños por emisiones ni su riesgo de traernos enfermedades mortales. Es más, el horno microonda calienta, al menos, la mitad de los alimentos de consumimos y ni siquiera sentimos o pensamos que nos hace daño. En consecuencia, si hiciéramos caso a todos estos riesgos, estaríamos en el mundo de las cavernas y el avance tecnológico y las comodidades que éste genera no hubieran pasado por nuestras narices.

Este alquiler de terrazas para las diversas empresas que necesitan poner sus antenas a determinada altura, se ha convertido en una alternativa para que algunos Edificios o Condominios bajen sus cuotas de gastos comunes o realicen inversiones mayores sin que con esto se encuentre afectado el uso y goce de sus áreas comunes que, de otro modo, les sería muy costoso a cada comunero. A la vez, ese arriendo presta un enorme servicio a la comunidad, ya que sin estas antenas, cada vez más necesarias, las comunicaciones de telefonía celular serían imposibles.

Desafortunadamente no podemos ir en contra de la tecnología. Si hoy no permitimos poner una antena en nuestro edificio, la pondrán en el edificio de enfrente; o nos irradiaremos con el teléfono celular o con el horno microondas…; en fin. No vayamos en contra del desarrollo tecnológico; busquemos más bien alternativas para que éste sea menos nocivo para todos.

 

Autor: Ramiro Serrano

En esta época de asambleas en las propiedades horizontales, donde se entra a discutir sobre los estados financieros, los presupuestos, los nombramientos de los miembros de los comités de administración, comisión revisora de cuentas y a determinar políticas para la conservación y administración de la persona jurídica de la copropiedad, es donde se puede ver cómo se comporta la gente con sus vecinos cuando tienen una diferencia en lo que piensan sobre el manejo del edificio o conjunto.

Considero que es muy importante este análisis, porque de la forma en que se comportan en el primer núcleo de la sociedad que es la propiedad horizontal, de la misma manera se generan las reacciones en la convivencia social de un país y una sociedad.

Es muy lamentable que por falta de cultura los copropietarios terminen señalando en forma grosera y acusando penalmente en forma injustificada a quien ha realizado su función de administración a la copropiedad. Pero es mucho más triste señalar inescrupulosamente a los miembros de los comités de administración que han dedicado su tiempo familiar sin ninguna remuneración y que en estas reuniones sean colocados en la picota pública, como si fueran los mayores delincuentes, cuando su único error ha sido en prestarles un servicio a sus vecinos para la conservación de la copropiedad.

No estamos en contra que la gente piense diferente, porque de la diferencia es que se sacan las mejores empresas e ideas. Estamos de acuerdo que cuando los administradores hayan incumplido con sus funciones alterando los intereses de la copropiedad sean sancionados. Lo que no se puede tolerar es que nos acostumbremos para expresar la diferencia de pensamiento utilizar apelativos groseros o dañar la dignidad de la personas por el simple capricho de pensar diferente.

Desafortunadamente nos encontramos en una situación en el país donde la derecha y la izquierda se acusan entre sí como delincuentes, las religiones entre sí como inmorales y los vecinos como enemigos.

El alimentar los odios por pensar diferente solo nos lleva a que nos acabemos entre nosotros mismos.

 

Autor: Ramiro  Serrano

Este contenido ha sido publicado originalmente en Vanguardia.com en la siguiente dirección

http://www.vanguardia.com/opinion/columnistas/ramiro-serrano/303896-respeto-por-la-diferencia.

Hemos estado recibiendo cantidad de consultas referidas a roturas de cañerías de aguas potable y servidas, que tienen como denominador común la pregunta ¿a quién le corresponde pagar?. Por supuesto que a pesar de la similitud de las consultas, la respuestas dependen de cada caso en particular.

Antes de continuar desarrollando criterios para establecer la responsabilidad en los pagos de estos trabajos, me voy a permitir unos comentarios para afrontar estos problemas.

Conversando con distintos profesionales de la construcción he llegado a la conclusión que en Chile los planos de las redes de aguas son “simplemente enunciativos y no limitativos”. Hago esta afirmación porque pareciera que los obreros que instalan las cañerías son los que en definitiva terminan decidiendo donde los colocan y ello generalmente no coincide con la ubicación en los planos. Por esto es recomendable que cuando cualquier vecino acometa un trabajo de gasfitería se estudie el mismo y use la información resultante para hacer las precisiones necesarias y determinar opciones.

La discrecionalidad en las instalaciones es la que hace que al emprender reparaciones de gasfitería debamos prepararnos para sorpresas indeseables, encontrando cosas como tuberías colocadas cerca de la parte inferior de las losas del piso (en lugar de la superficie superior que es normalmente el departamento que surten) o cercanas a las tuberías del cableado eléctrico (con el incremento del riesgo de cortocircuitos que ello genera). Son estos elementos los que deberían irse registrando de manera que los sucesivos trabajos que se efectúen en áreas comunes y los distintos departamentos del condominio, sean cada vez menos traumáticos para los propietarios e incluso más económicos al evitar trabajo innecesario. En el registro de la información es conveniente contar con fotografías que sirvan para que quienes vengan a hacer similares trabajos en otros departamentos, tengan una idea clara por donde pasan las cañerías.

Regresando a quien le corresponde pagar

El principio que debe regir a quien se le hacen los cargos de los trabajos de gasfitería es: “paga el que es servido por la cañería que se trabaja”.

Lo importante no es donde está instalado el tubo con problemas y ni siquiera de donde pareciera provenir el agua, pues hasta los más avezados gasfíteres han sido sorprendidos por fugas que parecen tener un origen y terminan encontrándose en lugares distintos (de hecho, varias veces he escuchado lo que parece ser un “dicho profesional” que reza algo como: “con el agua se sabe donde sale pero no de donde viene”; ellos sabrán porque lo dicen).

Con un tubo que abastece o sirve exclusivamente un departamento, su reparación y los daños que cause a cualquier vecino o cosa común son de la total y única responsabilidad (del propietario) de ese apartamento. Si el problema es causado por una parte de la tubería que abastece a dos o más departamentos, los gastos ocasionados se deberán prorratear entre cada uno de los departamentos en partes proporcionales a su alícuota (para poner un ejemplo sencillo, si un departamento paga 1,800% de alícuota y el otro 3,600%, el trabajo debe cargarse un 66,6% al que tiene la mayor alícuota y el 33,3%. al otro). Si el problema se presenta en un tubo que sirve todo el condominio, los costos se cargará al gasto común y prorrateara entre todos con base a la alícuota de condominio. Este criterio es aplicable tanto a la red de agua potable como a la de aguas servidas, incluida agua caliente y calefacción.

No esperar la cascada

Los problemas de gasfitería son por lo general bastante traumáticos y por ello es conveniente aclarar y compartir los criterios para realizar los trabajos y distribuir los gastos antes que se presenten.

En la mayoría de las ocasiones, las diferencias tendrán que ser resueltas por las partes involucradas y al condominio solo le corresponderá actuar poniendo orden cuando la tubería afectada atienda a varios apartamentos, cuando la filtración perjudique alguna cosa común o como facilitadora para llegar al mejor arreglo entre las partes.

De acuerdo a los principios antes expresados es claro que la víctima de una inundación provocada por un departamento de los pisos superiores, quizás tenga que bregar un poco, pero sin mayores traumas debería ver rembolsados los gastos en que incurra para arreglar el problema o hacer las reparaciones en su vivienda originadas por la filtración y que son de responsabilidad de la familia vecina propietaria del departamento causante de la filtración.

Estaba realmente hastiada y si se hubiese cruzado con la vecina del piso superior, su molestia la hubiese llevado a decirle cualquier barbaridad. Más...

 El problema de Silvia, que no dudaba en catalogarlo como tal, se originaba porque la vecina del piso superior, era tan amante de los animales que podría decirse que los coleccionaba y vivía acompañada de 8 perros de distintas razas y tamaños que, seguramente le hacían mucha compañía a su dueña pero, se habían transformado en un dolor de cabeza para los vecinos del condominio y edificios aledaños.

 El asunto era que a pesar que esta persona tomaba todas las precauciones posibles al pasear a los animales, cuando salía de casa comenzaba el suplicio para los vecinos, producido por el concierto de ladridos de los animales que desesperadamente trataban de llamar la atención de su ama ausente.

 La situación se presentaba diariamente durante el horario laboral, momento en que se aunaba a los ladridos los olores producidos por las evacuaciones de los animales y que los propietarios suponían debían ser insoportables en el departamento pues se percibían en los adyacentes, y peor aún cuando esta persona salía en las noches o fines de semana, que afortunadamente ocurría muy eventualmente, porque en estos momentos que había más silencio el escándalo producido por los animales se hacia realmente molesto.

 Justamente era una de estas extrañas ocasiones las que “llevaban por la calle de la amargura” a Silvia, quien dando vueltas en la cama en medio de un concierto de ladridos se dijo que al siguiente día le pondría fin al tormento.

 Concilió el sueño pensando las cosas que iba a decirle a la vecina sobre sus perros y el respeto a la tranquilidad ajena.

 Cuando se tiene razón, hacerla valer

 Quienes han sido parte de un Comité de Administración de un condominio, saben lo reiterado que resultan las peticiones de propietarios para que reclamen o llamen la atención a vecinos que generan alguna incomodidad o problema a un individuo o a la colectividad.

Esta exigencia, que pudiera tener sentido como apoyo a la acción correctiva realizada por el propietario que detecto la actuación inconveniente, llega a extremos tales como que problemas particulares entre dos propietarios (como pudiera ser un tubo de agua roto de un apartamento que inunda otro) se presenta a la junta para que gestione su solución y no necesariamente como facilitador de acuerdos o mediador de las diferencias, sino como representante de la parte afectada en el reclamo al causante.

 La manera más efectiva de lograr y mantener condiciones adecuadas para la comunidad es, como hemos señalado con anterioridad, a través de la definición y muy especialmente con el cuidado colectivo de las mismas.

 Es justamente la presión del colectivo la que, más que corregir, disuaden la trasgresión a los acuerdos. Pero así como destacamos la responsabilidad que todos tenemos en cuidar se respete el derecho común, es importante cuidar la forma como se “impone” este respeto.

 Lo cortés…

 En una comunidad el primer paso para solventar cualquier diferencia es compartirla (ponerla en conocimiento) con quien la causa. Sorprende la cantidad de problemas que existen en los condominios porque no fueron atendidos cuando apenas eran pequeños inconvenientes y también la ausencia de soportes de reclamos hechos a personas con conductas inconvenientes que dificulta actuar cuando la situación llega a ameritarlo. Evidentemente resulta más cómodo evadir la confrontación y este termina siendo el comportamiento de la mayoría de las personas. Pero el resultado de un análisis simplista puede degenerar y lo que lo que inicialmente es una molestia que con una simple conversación, o en extremos con la entrega de una carta, se hubiese resuelto, ante el vacío dejado por los propietarios que deciden evadir el inconveniente, tiene muchas posibilidades se transforme en un practica que perturba repetidamente la tranquilidad de la comunidad.

 En la mayoría de las ocasiones que un condominio se “harta” con los abusos de alguno de sus miembros, cuando decide actuar tiene que afrontar que carece de las pruebas que evidencian que las molestias son continuas y causan perjuicio a otros. En ese momentos le toca comenzar a “armar el caso” y corre el riesgo de ser incompleto (algunos afectados pueden estar “no ubicables”), inexacto (por olvidos e imprecisiones) o transformado en una carga adicional, cuando ha podido ser el simple acopio de los documentos generados sucesivamente durante las oportunidades que se presentaron los hechos.

 El reclamo como forma de actuación responsable

 En el caso que comentamos inicialmente, es recomendable que Silvia comience por conversar con la vecina propietaria de los perros haciéndole ver las molestias que sufre. Ello podría hacerlo visitándola, previo acuerdo del momento para generar la menor molestia posible (tener  tranquilidad ayuda a manejar la situación), acompañada de ser posible de otro vecino que: de fe de la iniciativa para el caso que no logre soluciones inmediatas y también para ayudar a mantener la calma llamando la atención si llegase a “tomar calor” la visita.

 En caso que el acercamiento resulte infructuoso, es conveniente pasar al reclamo formal por escrito que puede realizarse individual o colectivamente (en un problema como por ejemplo de ruidos molestos, seguramente los afectados serán varias personas) y que en lo posible debe contar con acuse de recibo por parte del causante. Previendo la negativa a la aceptación de la comunicación, es recomendable entregarla en presencia de testigos que puedan escribir como nota marginal en la copia el rechazo y que además es un mecanismo disuasor de una reacción agresiva que el receptor de la comunicación pudiese generar. De más esta decir que de estas gestiones es recomendable mandarle copia al Comité de Administración del condominio y al Administrador.

 Para una eventualidad que implique a varios propietarios es conveniente pedir el apoyo (en esta condición, pues son los directamente afectados los llamados a realizar los correctivos necesarios) del Comité de Administración, que pudiese ser facilitador en la consecución de los acuerdos que viabilicen la solución del problema. Allí se debería contar con los testimonios recabados de los afectados, así como con fotografías, experticias y peritajes, que confirmaran que las imputaciones que hacen los afectados son ciertas.

 Dependiendo del tipo de problema pudiera apelarse a instancias externas al condominio: la Municipalidad a través de su oficina de mediación para lograr una concertación, el juez de Policía Local; la Comisaría de Carabineros del lugar si el asunto tiene que ver con el orden publico y tribunales si existe daño patrimonial o amenaza a la integridad física.

 Es justamente cuando se apela a estas instancias que es necesario contar con pruebas que demuestren, fehacientemente, que los reclamos que se hacen corresponden a violaciones de la ley o de derechos. Pero como hemos señalado, en la mayoría de las ocasiones cuando alguna persona con conductas impropias percibe que su entorno esta pendiente de sus excesos y deja constancia de ellos (lo que lo coloca en situación de debilidad pues posibilita la actuaciones en su contra), se controla y evita ponerse en riesgo.

Quisiera terminar diciendo que ojalá nunca tengamos que confrontar a un vecino porque actúa indebidamente, pero ello es irreal; así que si la realidad no nos lleva por esta experiencia, transitémosla respetando los derechos de todos (incluso los de quienes causan el problema) pero de forma que logremos con el menor trauma solventar las diferencias.

Si no se queja ante quien debe y a tiempo, no se queje ante el resto.

Copropiedad Inmobiliaria- Fono: (08) 664 0431 - Santiago -

Fuente: MiCondominio.com-Venezuela

Conocidos por su influencia en el calentamiento global, los gases de efecto invernadero (GEI) no son en realidad un problema. Resultan imprescindibles para mantener la temperatura del planeta, pero la actividad humana ha aumentado su número y ha alterado su equilibrio natural. El dióxido de carbono (CO2) es el más conocido, pero no es el único: el vapor de agua, el metano, el ozono y otros gases con nombres más difíciles de pronunciar, como el trifluorometano, son también compañeros de grupo. Los científicos reconocen que hacen falta más investigaciones para entender por completo el funcionamiento de estos gases y su efecto real en el cambio climático.

Los GEI constituyen un elemento esencial para la vida: sin ellos, el planeta sería un bloque de hielo. Si en un invernadero la cobertura plástica evita la pérdida del calor y conserva una temperatura estable, en la Tierra estos gases consiguen un efecto similar. Su presencia en la atmósfera permite beneficiarse de parte del calor que envía el Sol. De ahí su nombre.

Los principales GEI son de origen natural. El problema surge cuando la cantidad de estos gases aumenta porque se altera el equilibrio natural y el clima se comporta de manera distinta. La industrialización, con el uso masivo de combustibles fósiles (petróleo, carbón y gas) y todas las actividades humanas derivadas, como el transporte o el uso intensivo de la agricultura y la ganadería, contribuyen desde el siglo XIX a incrementar estos gases.

El problema surge cuando la cantidad de estos gases aumenta, lo que altera el equilibrio natural

El aumento de los GEI se asocia también a otros problemas antropogénicos (causados por el ser humano) para el medio ambiente. La deforestación ha limitado la capacidad regenerativa de la atmósfera para eliminar el dióxido de carbono (CO2), uno de los principales GEI.

Los científicos han descubierto que no todos los gases producen el mismo efecto, por lo que han elaborado unos parámetros para medir su influencia real: su impacto se expresa en cantidades de CO2 equivalente. Así se ha descubierto que el metano es un gas con un efecto invernadero más potente en términos absolutos que el CO2. Sin embargo, las actividades humanas como el transporte o la industria emiten tal cantidad de CO2, que su contribución final en el efecto invernadero es mayor que la del metano.

A medida que se conocen más datos, los expertos subrayan que la proporción en el efecto definitivo de estos GEI podría oscilar. Se apunta a la industria o al transporte como los principales responsables del aumento de estos gases, pero las actividades agroganaderas tendrían un efecto más importante del que parece. La Organización de las Naciones Unidas para la Agricultura y la Alimentación (FAO) recuerda que la ganadería genera óxido nitroso (296 veces más perjudicial que el CO2) y metano (23 veces más perjudicial que el CO2).

La gran mayoría de la comunidad científica internacional está de acuerdo en la importancia de reducir la emisión de estos gases. Para ello, se proponen diversas medidas: sustituir los combustibles fósiles por energías renovables, asumir de forma plena un mercado de emisiones de GEI, aplicar medidas de eficiencia energética, aumentar la reforestación y, en definitiva, introducir en la sociedad prácticas de desarrollo sostenible en todas las actividades.

 

Autor: ALEX FERNÁNDEZ MUERZA – CONSUMER EROSKI

La Dirección del Trabajo ha señalado en su jurisprudencia administrativa, en dictamen 2.924 de 11.06.84, que por regla general el administrador contratado por una comunidad de edificios desarrolla sus funciones con independencia y tiene la facultad de citar a reunión cuando lo estime necesario, lo que pone en evidencia la libertad con que puede ejercer sus funciones, careciendo tal relación del vínculo de subordinación o dependencia propio del contrato de trabajo. Es del caso señalar que el vínculo de subordinación o dependencia se materializa en la continuidad de los servicios prestados en el lugar de la faena, en el cumplimiento de un horario, en que hay supervigilancia en el desempeño de las funciones, en la obligación de ceñirse a instrucciones y, además, está sujeto en su existencia a las particularidades y naturaleza de la prestación del trabajador. Por otra parte, cabe indicar que la labor que desempeñan los administradores de edificios constituye un mandato civil y no una relación laboral que deba materializarse en un contrato de trabajo. Finalmente, preciso es señalar que no es posible emitir una opinión genérica sobre esta materia, sino que debe analizarse cada caso en particular con el fin de resolver si concurren o no las condiciones que determinan la existencia de un contrato de trabajo.

Después de los problemas con los administradores y la morosidad, los que se presentan en las áreas del estacionamiento es el tema que mayores consultas nos generan.

De hecho y como muestra de lo dicho, el pasado fin de semana regresando a casa después de estar fuera durante todo el día, encontré en el estacionamiento de nuestro condominio, tres vehículos extraños dejados en área de circulación y hay que decir que el estacionamiento está cerrado (lo que significa que los propietarios donde se dirigían los conductores les abrieron) y que nuestro condominio consta de solo 26 apartamentos.

Acciones de este tipo o usos perjudiciales para el condominio (lavado de vehículos, trabajos de mecánica, ingesta alcohólica o juegos) son usualmente las causas de inconvenientes, que de no atajarse oportunamente, por lo general se acrecientan y terminan convirtiéndose en problemas que perturban la tranquilidad y las relaciones entre vecinos.

 

La limitación de la propiedad

Es usual que cuando se adquiere un apartamento, éste tenga un puesto de estacionamiento. Solo edificaciones construidas antes de la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal o ubicadas en sectores con zonificación especial que desestimula el uso de vehículos, carecen de esta facilidad.

Los estacionamientos son imprescindibles en un país como el nuestro, con deficiente servicio de transporte público, inseguridad galopante que impone dejar el vehículo a buen resguardo, gasolina no muy cara que estimula el uso de vehículos particulares y la percepción mayoritaria del vehículo como un bien preciado por las personas.

Los propietarios de un departamento, tienen la facultad de usar su estacionamiento libremente, con una única limitación: que lo usen para “estacionar vehículos en la cantidad indicada”. Los estacionamientos de los condominios están diseñados en su vialidad, ventilación, iluminación, materiales, etc, para ser usados solo para guardar los vehículos en la cantidad asignada a los apartamentos y cumpliendo las normas establecidas para estas instalaciones.

Cuando un propietario aprovecha que “su puesto es grande y tiene dos vehículos pequeños para estacionarlos en el sitio”, está afectando el espacio para abrir las puertas de los vehículos (las normas exigen un área mínima para cada puesto, previendo lo anterior), recargando el uso de equipos tales como puertas eléctricas y extractores de humo. Quizás si existe un caso único como el descrito en el condominio, la afectación sea marginal y pudiera la comunidad aceptarla por no causar mayores inconvenientes, pero ¿que ocurre si el caso se presenta en un condominio grande y se repite con 60 departamentos?. Evidentemente, los propietarios con un solo vehículo tienen el derecho de exigir el cumplimiento de lo establecido en el reglamento del condominio, pues el deterioro adicional de los equipos y la electricidad consumida, no tienen porque asumirla.

Otro inconveniente común es el referido a lavar los vehículos en el estacionamiento con el agua del condominio. Ocurre que propietarios instalan mangueras en los grifos de las áreas comunes para lavar sus vehículos y con ello “se apropian” de un bien de todos (el agua), dispuesta para tender las áreas comunes, para su beneficio particular. Esta practica ha llevado a que se para controlarla se condenen o coloquen bajo llave instalaciones dispuestas para la limpieza del sector y que podrían ser de utilidad en caso de eventualidades que van, desde un conato de incendio a simplemente limpiar el “resultado de un paseo tardío” de la mascota de cualquier residente.

Los problemas en los estacionamientos no solo son producidos por los propietarios o visitantes con vehículos; en ocasiones son los niños y jóvenes del condominio que usan el área como zona de juegos y ello, a pesar de ser comprensible y hasta deseable por sus padres que teniéndolos en el condominio se sienten más tranquilos, es también un cambio de uso al destino dado originalmente al área. Estos juegos pudieran desembocar en accidentes donde resulten involucrados quienes los practican o en daños a los vehículos estacionados.

 

La norma de oro

Lo ideal es no esperar que se presente el problema o que estos se hagan endémicos, para adoptar correctivos.

Exigir el cumplimiento del reglamento de copropiedad es responsabilidad de todos los propietarios y elaborar un reglamento donde se atiende los vacíos que pudieran existir en este instrumento y donde se “explica” la interpretación que la mayoría de los propietarios le da al documento en lo referente a los estacionamientos.

El estudio de la situación general, la elaboración de propuestas para atender cada caso y la consulta a los propietarios para aprobar el proyecto de reglamento resultante, es un proceso que sirve para alinear a la comunidad y mostrar a los posibles transgresores la convicción del colectivo de mantener y poner orden en el condominio.

La difusión del reglamento, la vigilancia de todos para su cumplimiento y de aparición de señales de cualquier irregularidad, es la garantía que un área indispensable para brindarnos seguridad y comodidad, como son los estacionamientos, no termine transformada en un problema de la comunidad.

(En próxima oportunidad comentaremos sobre estacionamientos comunes del condominio)

No cabe duda que vivir en comunidad es una forma de vida. Implica respetar lo dispuesto en el reglamento y en la Ley de Copropiedad. También exige tolerancia. Conozco el caso de muchos copropietarios que han querido denunciar a su vecino del piso superior porque puso parqué o piso flotante y le molesta el ruido que hacen los zapatos al caminar.  Esta materia no está regulada por la Ley 19.537 por lo que hay regirse por lo dispuesto en el reglamento de copropiedad y si él dispone que no se pueden efectuar estos cambios entonces es legítimo recurrir al juzgado; si nada dice, hay que conformarse y aplicar tolerancia.

Cuando un copropietario no respeta lo establecido en el reglamento, en la ley o lo dispuesto por el comité o la asamblea, existen varios caminos a seguir. En mi opinión la gente se entiende conversando y por esto siempre recomiendo, como primera medida, que el comité o el administrador le manifieste al infractor que su conducta se contrapone con la legislación y disposiciones internas de la comunidad, hacerle ver cómo este actuar perjudica a todos los vecinos y solicitarle que cambie su conducta. Esta técnica da mejores resultados que, sin previo aviso, aplicarle una multa pues ello genera rencor y hace que el infractor persevere en su conducta y que no pague.

Si el copropietario insiste, procede aplicarle una multa conforme a lo dispuesto en el reglamento de copropiedad. Esta sanción debe ser acordada por el comité de administración. Suele suceder que el afectado no cancela la multa y aquí surge un problema importante: la multa se le cobra en la boleta de gastos comunes, pero a mi juicio y debido a un vacío legal, esa sanción no constituye gasto común, todo conforme a lo dispuesto en el art. 2 número 4 de la ley 19.537 que define cuáles son los gastos comunes y no incluye a las multas. Entonces si la persona no paga, no es lícito suspenderle el servicio eléctrico como medida de apremio pues ello sólo opera en el caso de no haber cancelado el gasto común y ya dijimos que la multa no es gasto común. Así las cosas, el pago de esa multa queda al entero arbitrio del copropietario al igual que el respetar las normas de la comunidad. Parece un callejón sin salida.

Finalmente, la comunidad tiene la opción de denunciar al infractor ante el juez de policía local competente. Una vez escuchadas ambas partes y presentadas las pruebas, el tribunal podrá establecer la culpabilidad del copropietario y le podrá aplicar una sanción de una a tres UTM y duplicarla en caso de reincidencia.

Es mejor evitar el conflicto y jugar esta última carta sólo cuando el caso es grave. Hay que pensar que es nuestro vecino y que siempre lo encontraremos en el ascensor o en el lobby. Hay que promover las buenas relaciones. Como les decía, vivir en comunidad es una forma de vida.

 

Andrea Duarte - Abogada

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